Waar verwarming, gas, water, licht aanwezig zijn uiteraard is dat heel comfortabel vergeleken met je eigen huis, waar je aan alles moet denken. Maar tegelijkertijd moeten de geleverde diensten, om het plezier compleet te maken, op competente wijze worden gecontroleerd en beheerd. Voor dit doel hebben appartementeigenaren het recht om de voor hen meest geschikte regeringsvorm te kiezen. In ons artikel van vandaag zullen we proberen erachter te komen: VvE of beheermaatschappij - wat beter is.

Management bedrijf

Deze organisatie is een rechtspersoon of individuele ondernemer die het appartementengebouw beheert. Dit is een ondernemende organisatie, wat betekent dat het doel is om winst te maken.

Het belangrijkste document volgens welke de activiteiten worden uitgevoerd, is de beheersovereenkomst die is gesloten met meer dan 50% van de eigenaren van het huis. Het percentage wordt bepaald door de oppervlakte te berekenen, niet het aantal eigenaren.

De taken van de beheermaatschappij zijn het verzekeren van de reparatie en het onderhoud van huizen in overeenstemming met de vereisten van de technische voorschriften. In dit geval hebben eigenaren het recht:

• om binnen vijf werkdagen na sollicitatie de informatie te ontvangen waarin zij geïnteresseerd zijn;
• informatie over het volume, de lijst en de kwaliteit van de geleverde diensten;
• de voortgang van de werkzaamheden controleren;
• het opheffen van gebreken eisen en toezicht houden op de volledigheid van de geleverde dienst;
• ontvang vanaf het eerste kwartaal een rapportage over de verrichte werkzaamheden van de beheerorganisatie.

Aan de andere kant is de beheermaatschappij niet van plan de kosten voor het onderhoud van het huis te verlagen. Daarnaast zijn de financiële activiteiten niet altijd transparant voor de bewoners, al zijn deze daar zelden in geïnteresseerd. Bovendien heeft dit bedrijf veel meer werknemers in dienst dan de VvE. Dienovereenkomstig zullen ze meer uitgeven aan lonen. Daarom hebben bewoners een legitieme vraag over wat winstgevender is: de VvE of de beheermaatschappij.

HOA

Er kan slechts één VvE per gebouw zijn. Maar één VvE kan meerdere huizen verenigen. Dus laten we het uitzoeken, VvE of beheermaatschappij: wat is het verschil?

Laten we beginnen met het feit dat de VvE een non-profitorganisatie is, opgericht in overeenstemming met de normen van de Huisvestingscode van de Russische Federatie. Tijdens de vergadering worden de bestuursorganen goedgekeurd: dit zijn de bestuursleden (die worden gekozen voor een termijn van maximaal twee jaar) en de algemene vergadering. Het financieel plan voor het jaar kan alleen worden goedgekeurd tijdens een algemene vergadering. Over de uitvoering ervan wordt verslag uitgebracht aan de auditcommissie. En het bestuur van de VvE rapporteert op de algemene vergadering.

Als de kosten correct worden verdeeld, wordt er geld ingezameld wanneer dat nodig is. De financiële activiteiten van de VvE zijn transparanter. Elke bewoner kan immers invloed uitoefenen op beslissingen over verbetering. Zonder intermediairs tussen bewoners en opdrachtnemer worden tekortkomingen tegen lagere kosten weggewerkt. Aan de andere kant kunnen sommige eenmalige banen meer kosten. Daarom zullen appartementeigenaren er alleen van profiteren als het management van de VvE bestaat uit echt competente en zorgzame mensen.

Beheermaatschappij of VvE: voor- en nadelen

Voorstanders van beheermaatschappijen zijn van mening dat het belangrijkste voordeel van hun werk is dat ze rekening houden met de mening van alle eigenaren die in het huis wonen. Dat zeggen de beheermaatschappijen zelf tenminste, al is dat moeilijk te geloven. Tegelijkertijd spreken experts duidelijk ten gunste van beheermaatschappijen in de zin dat hun diensten op elk moment kunnen worden geweigerd als er klachten zijn over slechte servicekwaliteit. Maar het zal meer tijd vergen.

Aan de andere kant kan het voor inwoners problematisch zijn om specifieke informatie over de organisaties zelf te verkrijgen, hoewel de wet voor laatstgenoemden een dergelijke verplichting voorschrijft. Rekening houdend met het feit dat de beheermaatschappij een commerciële organisatie is, dat wil zeggen een organisatie waarvan het hoofddoel het maken van winst is, kan het onrendabel zijn om deze volledige controle te geven.

Dus wat te kiezen: een VvE of een beheermaatschappij?

Optimale regeringsvorm

De meeste deskundigen zijn het erover eens dat de beste regeringsvorm van vandaag een gemengde regeringsvorm is. Dat wil zeggen, dit is geen VvE of een beheermaatschappij, maar een VvE en een beheermaatschappij. sluit een dienstverleningsovereenkomst met de beheermaatschappij. Dan weten alle inwoners waar het geld naartoe gaat. Bovendien heeft ieder van hen het recht om de voorzitter om verslag te vragen, en deze moet verslag uitbrengen. Ook kan de VvE naar eigen inzicht over bouwgrond beschikken en reclameborden op de gevels van het pand plaatsen.

Wij richten een Vereniging van Eigenaren op

Dus als u voor de keuze stond: een VvE of een beheermaatschappij, en u heeft besloten een VvE op te richten, dan moet u om deze te organiseren een aantal van de volgende stappen ondernemen.

Er wordt een initiatiefgroep gevormd onder de eigenaren van woonpanden in een appartementencomplex. Iedere bewoner kan initiatiefnemer worden. Maar om informatie-, organisatorische en propaganda-activiteiten succesvol te laten zijn, moet je een aantal mensen rekruteren die al het werk zullen uitvoeren.

Mensen informeren over de essentie van VvE’s

Vervolgens komt de juridische en informatieve voorlichting van mensen door de initiatiefgroep. In dit stadium moet u een duidelijk antwoord kunnen geven op de vraag of een VvE of een beheermaatschappij beter is. En overtuig ook iedereen van de voordelen van de eerste optie.

Het antwoord ligt hier al vervat in de organisatorische en juridische vorm van het bedrijf: als de beheermaatschappij een commerciële organisatie is, dan is de VvE een non-profitorganisatie. Het blijkt dat de doelstellingen van de eerste in de eerste plaats het maken van winst zijn, en de andere het oplossen van sociale, juridische, bestuurlijke en soortgelijke problemen.

Bovendien verdeelt de beheermaatschappij de binnenkomende gelden volgens de vastgestelde procedure. Maar in de VvE - bij besluit van de vergadering van haar leden.

Een VvE kan zich ook bezighouden met ondernemersactiviteiten, maar in een beheermaatschappij is dit het hoofdtype.

De ontvangen winst wordt verdeeld onder de oprichters van de beheermaatschappij en wordt in de VvE gebruikt om de wettelijke doelstellingen te verwezenlijken.

Werken met mensen en rekruteren

De volgende fase bestaat uit voorbereidend werk om een ​​organisatie te creëren. Voor deze:

• er wordt een register van eigenaren opgesteld;
• het VvE-adres wordt bepaald;
• Het Handvest wordt voorbereid;
• het zoeken naar kandidaten voor de voorzitter, leden van het bestuur, audit- en telcommissies, voorzitter en secretaris van de vergadering;
• stembiljetten voorbereiden;
• de vergadering minimaal 10 dagen van tevoren melden;
• binnen dezelfde termijn wordt deze kennisgeving verzonden naar de verplichte ziektekostenverzekering.

Bijeenkomst over de oprichting van een VvE

• selectie van de voorzitter en secretaris van de vergadering;
• provisie tellen;
• over de wijze van besturen;
• het Charter wordt goedgekeurd;
• selecteer de voorzitter en andere personen;
• er wordt een vertegenwoordiger van de eigenaren voor de registratie van de VvE aangesteld;
• kies de plaats waar de informatie wordt geplaatst;
• kies een opslaglocatie voor documenten.

Afhankelijk van de behoeften van het huis kunnen ook andere problemen worden aangepakt. Mocht het echter niet mogelijk zijn de bewoners van het huis op de algemene vergadering te verzamelen, dan wordt de stemming bij afwezigheid aangekondigd. Voor dit doel worden stembiljetten voorbereid en stemt elk van de eigenaren.

Laatste organisatiewerk

• lijst van eigenaren;
• protocol van de telcommissie;
• notulen van de algemene vergadering.

De VvE is geregistreerd. Om dit te doen, wordt een aanvraag ingediend bij de belastingdienst met bijlagen van het charter, informatie over kiezers, een ontvangstbewijs met betaalde staatsbelasting).

U moet zich registreren bij de statistische instanties, het Pensioenfonds, het Sociaal Verzekeringsfonds, het Medisch Fonds en een stempel laten maken.

Hierna kunt u beginnen met werken en geïnteresseerde partijen op de hoogte stellen van de start ervan. Om te organiseren heb je nodig:

• technische documentatie verkrijgen;
• een eigendomsregister opstellen, onderzoeken en een overeenkomstige akte opstellen;
• bestudeer de regels voor het voorzien in de bevolking;
• de regels voor het aanbieden van huisvestingsdiensten bestuderen;
• bij het rechtstreeks beheren van een VvE is het noodzakelijk om overeenkomsten te sluiten met organisaties die hulpbronnen leveren, en om te beslissen met welke organisatie de ontvangst van geld zal worden bijgehouden;
• en als het beheer via de beheermaatschappij wordt uitgevoerd, gaat de VvE een overeenkomst met hen aan.

En toch: VvE of beheermaatschappij - wat is beter?

Het is aan de bewoners om te beslissen welke beheersvorm zij kiezen. Maar de laatste tijd neigen steeds meer mensen naar een gezamenlijke regeringsvorm. Enerzijds zijn er vaak gevallen waarin bij een direct beheerde VvE de mening van de bewoners wordt vervangen door de mening van één voorzitter.

Aan de andere kant is het niet altijd zo dat een persoon die bekwaam is op technisch gebied tot voorzitter wordt gekozen. Maar beheermaatschappijen hebben specialisten in dienst die vaak beter weten wat er op een bepaald moment aan een woning nodig is.

Conclusie

Na de vraag te hebben overwogen (VvE of beheermaatschappij - wat is beter?) en een beslissing te hebben genomen ten gunste van de ene of de andere optie, moeten de bewoners begrijpen dat geen van beide organisatievormen echt effectief kan zijn als de bewoners zelf niet deelnemen aan de management proces. Als ze onverschillig blijven, geen vergaderingen bijwonen en niet geïnteresseerd zijn in actuele kwesties, raakt de VvE-organisatie vaak in verval en verhoogt de beheermaatschappij soms de kosten van haar diensten.

Voor het beter functioneren van het huis zijn daarom vooral zorgzame eigenaren belangrijk, die moeten begrijpen dat het beheer van hen komt, ongeacht de gekozen vorm, of het nu een VvE of een beheermaatschappij is. Het is dan dat de zaken in het huis zullen floreren en dat de bewoners tevreden en blij zullen zijn om erin te wonen.

De methodologie voor het toekennen en bijwerken van beoordelingen van betrouwbaarheid en kwaliteit van diensten aan beheermaatschappijen is een document van het Agentschap dat een systematische aanpak bevat voor de kwalitatieve beoordeling van beheermaatschappijen, waarbij gebruik wordt gemaakt van een aantal indicatoren, gegroepeerd in zes blokken.

Deze groepen bestrijken, naar de mening van het Agentschap, de belangrijkste aspecten van de activiteiten van beheermaatschappijen die van invloed zijn op het vermogen om investeringen te beheren, evenals op de kwaliteit van de verleende diensten, ongeacht kortetermijntrends in de financiële en operationele prestaties van beheermaatschappijen.

Het Agentschap voert regelmatig toezicht (doorlopend toezicht) uit op beoordeelde entiteiten.

• Bedrijf en personeel. De geanalyseerde factoren in deze sectie zijn onder meer: ​​de duur van het bedrijf, de invloed van de eigenaren op de ontwikkeling van het bedrijf, de ervaring en stabiliteit van het sleutelpersoneel, de belangrijkste ontwikkelingsstrategie en de organisatiestructuur.
• Marktposities. De geanalyseerde factoren in deze sectie zijn onder meer: ​​de omvang van de activiteiten van het bedrijf, marktaandeel, activiteitengebieden, verkoopnetwerk, kenmerken van het klantenbestand, productlijn, concurrentievoordelen.
• Investeringsproces. De geanalyseerde factoren in deze sectie zijn onder meer: ​​de omvang en dynamiek van het beheerd vermogen, beoordeling van de kwaliteit en risico's van infrastructuur, investeringsstrategie en portefeuille van financiële beleggingen.
• Beheers- en controlemethoden. De geanalyseerde factoren in dit deel omvatten een beoordeling van het risicobeheersysteem en de onafhankelijkheid ervan, benaderingen van risicobeheer, de kwaliteit van het ondernemingsbestuur, de mate van openbaarmaking van informatie, procedures voor het nemen van investeringsbeslissingen, verantwoording en controle over de implementatie van de aangenomen strategie.
• Operationele duurzaamheid. Factoren die in dit deel worden geanalyseerd, zijn onder meer de beoordeling van financieringsbronnen, operationele efficiëntie (historische prestaties en trends), diversificatie van de inkomstenbasis, stabiliteit en diversificatie van het klantenbestand. Het doel van het beoordelen van de financiële prestaties van dit blok is het beoordelen van de middelen die nodig zijn om de stabiliteit en kwaliteit van het investeringsproces te behouden, en van de mate waarin het voldoet aan de bedrijfsdoelstellingen, de schaal en de specifieke kenmerken van de activiteiten van het bedrijf, rekening houdend met de voorgestelde beleggingsproducten.
• Beoordeling van de kwaliteit van de dienstverlening. De factoren die in dit deel worden geanalyseerd zijn onder meer: ​​de kwaliteit en loyaliteit van het klantenbestand, de kwaliteit van beleggingsproducten, de kwaliteit van de klantenservice, controle en reputatiemanagement, en de professionele prestaties van het bedrijf.

MOSKOU, 18 april, RIA FederalPress. Specialisten van de Association of Real Estate Service Companies (AKON) hebben op basis van de resultaten van 2016 de beste marktspelers onder de beheermaatschappijen (MC’s) geïdentificeerd. De resultaten van het onderzoek, dat betrekking had op vijfduizend ondernemingen, werden vandaag bekendgemaakt tijdens een persconferentie bij persbureau Interfax, meldt een correspondent van FederalPress.

Volgens het hoofd van de raad van toezicht van AKON, Sergei Khrekov, werd de selectie gemaakt op basis van 4 criteria: de oppervlakte van de huizen die worden onderhouden, het aantal werknemers, de gemiddelde oppervlakte van het huis dat wordt onderhouden (portfolio ) en financiële indicatoren. Voor elk van de criteria was het mogelijk om 250 punten te behalen, het maximum voor de som van de indicatoren was 1000. Tegelijkertijd werd bij de beoordeling geen rekening gehouden met de indicatoren van verenigingen van huiseigenaren (VvE) en woningbouwcoöperaties ( HBC), aangezien het niet tot hun taken behoort winst te maken met hun activiteiten, hoewel, zoals Khrekov opmerkt, VVE's effectiever zijn dan beheermaatschappijen in termen van economisch potentieel. Tegelijkertijd registreert hij een toename van het aantal weigeringen door deze vorm van associatie, omdat het moeilijk en oninteressant is.

Het moet gezegd worden dat de hoofdrating 5.000 bedrijven omvatte, maar de spreker las het niet volledig voor, maar ging uitsluitend door de leiders en leidde de algemene indicator af. Volgens de resultaten van het onderzoek omvatten de TOP 5 beste beheerbedrijven de volgende bedrijven: Staatsbegrotingsinstelling "Zhilishchnik of the Yasenevo District" (Moskou), LLC "PIK-Comfort" (federaal), DS Exploitation (Moskou), Staat Begrotingsinstelling EVAZhD (Moskou), LLC "Exploitatie GS-Spb" (Sint-Petersburg). Zij zijn de absolute leiders van de rating.

Volgens de Portfolio-indicator omvatten de leiders in de TOP-5 drie bedrijven uit St. Petersburg en twee uit Moskou - LLC Central RES TSV, LLC Aurora-Vostok, LLC IEK ZhilServis, LLC Management Company "Cozy House" Kolomyazhsky en LLC " TSZh Stolitsa" De gemiddelde oppervlakte van een huis dat door deze bedrijven wordt onderhouden varieert van 74.971 m². tot 141754 m².

In de lijst met leiders in termen van totale oppervlakte van servicewoningen per regio is de situatie diverser. Deze rating omvat twee federale beheermaatschappijen - LLC "GUZhF" en LLC "PIK-Comfort", evenals bedrijven uit Krasnojarsk, Krasnodar en Nizjni Novgorod - LLC GUK "ZhilFond", LLC "GUK-Krasnodar" en LLC "Our House" respectievelijk. Tegelijkertijd is de absolute leider “GUZhF” - meer dan 16 miljoen m². meter servicewoningen (539e plaats in de algemene ranglijst), op de tweede plaats staat het staatsinstituut "ZhilFond" - ongeveer 9 miljoen vierkante meter. meter woningen (294e plaats in de algemene ranglijst) en het bedrijf PIK-Comfort sluit de top drie - meer dan 7,5 miljoen vierkante meter. meter woningen (2e plaats in het algemeen klassement). "GUK-Krasnodar" en "ZhilFond" bedienen ongeveer 6,8 miljoen en ongeveer 5,5 miljoen vierkante meter. meter woningen.

In termen van het aantal werknemers behoort het kampioenschap toe aan 3 managementbedrijven uit het Centraal Federaal District, één volledig Russisch en één bedrijf uit het Noordwestelijk Federaal District. De leiders in het aantal werknemers zijn OJSC "Zhilishchnik" uit Smolensk - 2481 werknemers, de staatsbegrotingsinstelling van de stad Moskou "Zhilishchnik District of Mitino" - 2341 werknemers, LLC "GUZhF" - 2174 mensen, staatsbegrotingsinstelling EVAZhD uit Moskou - 1860 mensen en LLC "ZhISCHNIK nr. 1 van het Nevski-district" » uit St. Petersburg - 1694 werknemers. Van de algemene lijst met leiders haalde slechts één bedrijf deze TOP 5.

De leiders in de ranglijst in termen van omzet zijn bedrijven met het grootste volume aan servicewoningen. De absolute bedrijven in dit opzicht zijn GUZhF en PIK-Comfort. Het omzetvolume van de eerste bedraagt ​​meer dan 3,757 miljard roebel, de tweede - meer dan 2,433 miljard roebel. Het Krasnojarsk ZhilFond heeft iets minder inkomsten - ruim 2,313 miljard roebel, het Nizjni Novgorod-bedrijf Our House heeft veel minder - ongeveer 1,776 miljard roebel, en GUK-Krasnodar sluit de top vijf af met een omzet van 1,747 miljard roebel.

Volgens Sergei Khrekov is deze beoordeling samengesteld op basis van open gegevens van Rosstat en informatie gepubliceerd op de internetbron "Housing and Communal Services Reform". De AKON-vertegenwoordiger merkt op dat de markt momenteel in veel regio's van Rusland statisch is en dat de concurrentieomgeving in de sector huisvesting en gemeentelijke diensten vrij zwak is en dat de publieke figuur het noodzakelijk acht om deze te ontwikkelen. Om dit te doen is het volgens hem noodzakelijk om een ​​uniforme federale licentie in te voeren voor het registreren van beheermaatschappijen, zodat zij hun activiteiten op het grondgebied van andere entiteiten kunnen uitvoeren.

“Als de vergunningsbarrière wordt weggenomen, zal dit de concurrentie bevorderen. Zelfs als daarvoor nog meer documenten moeten worden ingevuld”, aldus Sergei Khrekov, die de hoop uitdrukt dat er eind 2017 meer bedrijven in de rating zullen worden opgenomen. Zoals gerapporteerd in het door AKON verstrekte certificaat, omvat de rating tot nu toe bedrijven die ongeveer 50% van alle woongebouwen met meerdere appartementen in Rusland vertegenwoordigen, oftewel 1 miljard 154 miljoen vierkante meter. meter woningen, die 250 duizend mensen bedienen. De jaarlijkse omzet van beheermaatschappijen onder de post "Onderhoud en exploitatie" bedraagt ​​ongeveer 300 miljard roebel.

Sinds de privatisering van de woningvoorraad is alle verantwoordelijkheid voor de exploitatie, verbetering en reparatie van woningen op de schouders van de eigenaren gevallen. Nu wordt niet alleen het appartement, maar ook de woning zelf door de bewoners verzorgd. De Huisvestingscode van de Russische Federatie voorziet in verschillende vormen van beheer van een woongebouw: direct beheer, de oprichting van een VvE en het afsluiten van een onderhoudsovereenkomst met de Beheerder.

Ondanks het feit dat bewoners lange tijd de mogelijkheid hebben gehad om te beslissen hoe ze hun huis willen beheren, blijft de typische situatie bestaan ​​waarin buren het niet eens kunnen worden en uiteindelijk kunnen beslissen welke beheermethode het beste voor hen is. Vaak is de reden hiervoor een gebrek aan begrip van wat er wordt aangeboden. De afkortingen klinken beangstigend; achter elk ervan lijkt er nog een fraude te schuilen om geld in te zamelen, die naar niemand weet waar verdwijnt. Een initiatiefgroep biedt soms een betrouwbare manier van besturen, maar er zijn er die koste wat het kost alles willen laten zoals het is, ook al begrijpen ze ook niet hoe het werkelijk zit.

Laten we proberen de voor- en nadelen van deze of gene vorm van management te begrijpen.

Allereerst moet u stilstaan ​​bij de soorten vormen van woningbeheer. Wat is de betekenis achter de afkorting van de organisatie? Welke huisvestingsbeheerfuncties heeft het? Waarom kun je het haar vragen? Het is de managementvorm die de functionele verantwoordelijkheden bepaalt.

De meest voorkomende drie methoden voor het beheer van een appartementencomplex

Directe controle

Bij deze vorm van beheer sluit elke eigenaar van het pand voor zichzelf contracten af ​​met organisaties die hulpbronnen leveren - voor watervoorziening, elektriciteitsvoorziening, gasvoorziening, enz. In dit geval wordt het contract als geldig beschouwd als het wordt gesloten door 50% van de eigenaren. Als er geen vereist percentage is, kan het contract niet worden nagekomen. Daarom wordt voor deze wijze van beheer gekozen door bewoners van panden met maximaal 12 appartementen. Bewoners moeten hun verplichtingen verantwoord en eensgezind benaderen. Meestal wordt de betaling voor diensten gedaan door de gekozen voorzitter van het huis. En algemene huisbelangen in organisaties worden verdedigd door de huisoudste. Ze zijn geen rechtspersonen en werken via proxy. Direct beheer wordt als het meest economisch beschouwd, omdat er geen tussenpersonen zijn. Tegelijkertijd is dit de meest vruchtbare bodem voor allerlei soorten misdaden. De huismanager kan de melding ontwijken of valse documenten en verkoopbonnen verstrekken, kortom, fraude gebruiken voor eigen gewin.

Direct woningbeheer is een van de goedkoopste, maar meest risicovolle. Geschikt voor huizen met een klein aantal appartementen.

Er kleven ook een aantal nadelen aan dergelijk beheer. Het onderhoud van de woningen kan worden uitgevoerd door de eigenaren of door aannemers die ter plaatse worden gebracht. Maar als het gebouw meer dan 12 appartementen heeft, zijn de eigenaren verplicht een beheermaatschappij in te huren waarmee ze een contract voor diensten en werken aangaan (deze overeenkomst wordt geregeld door het Burgerlijk Wetboek van de Russische Federatie, en niet door artikel 162 van de Russische Federatie). Huisvestingscode van de Russische Federatie). Er zijn geen duidelijke definities in de wetgeving met betrekking tot de voorwaarden van het contract voor het onderhoud van gemeenschappelijke eigendommen. Beheerorganisaties kunnen een overeenkomst opstellen, waarbij in de eerste plaats rekening wordt gehouden met hun eigen belangen, en niet met de bewoners van het huis. Als de overeenkomst van de kant van de eigenaren niet doordacht is, kan zelfs de Staatshuisvestingsinspectie niet helpen. Bovendien is er bij deze wijze van beheer geen controlebevoegdheid op de activiteiten van de beheermaatschappij zoals voorzien in de huisvestingswetgeving, aangezien deze optreedt als aannemer die de werkzaamheden uitvoert. De frequentie en vorm van rapportages van beheerorganisaties zijn niet gespecificeerd.

Niet minder interessant is de kwestie van de kwaliteit van de openbare dienstverlening. De verantwoordelijkheid voor het onderhoud van de netwerken en de bruikbaarheid ervan ligt bij de opdrachtnemer. Water en warmte worden aan het huis geleverd door hulpbronorganisaties. Maar als er ineens geen water meer op de bovenste verdiepingen staat of de radiatoren in de hoekappartementen slecht verwarmd zijn, dan kan niemand daarvoor verantwoordelijk worden gehouden; zulke punten staan ​​niet in de wetgeving. Bij direct beheer is het moeilijk om de rechten van bewoners te beschermen.

VvE - Vereniging van Eigenaren

Deze zakengemeenschap is te vergelijken met een zekere ouderling die voor elke hoek van zijn huis opkomt, nauwgezet de staat van de woning in de gaten houdt, maatregelen neemt om gebreken op te heffen en de kwaliteit van de woning te verbeteren. Onlangs kun je een andere afkorting tegenkomen: THC. Conform de wijzigingen in de Wooncode zijn alle VvE's vanaf 1 september 2014 geregistreerd als TSN (Vennootschap Vastgoedeigenaren). Reeds bestaande partnerschappen hoeven niet opnieuw te worden geregistreerd, dus bij algemeen gebruik blijft het nog steeds een VvE. Je moet alleen onthouden dat HOA en TSN hetzelfde zijn. Zoals bij elke structuur hebben de activiteiten van een VvE zijn voor- en nadelen.

Voordelen van HOA

Met een VvE zijn huiseigenaren direct betrokken bij het beheer van het gebouw en het oplossen van grote problemen. Dit is een absoluut pluspunt. De eigenaren van de appartementen in het gebouw weten beter welke problemen eerst moeten worden opgelost, waar ze gezamenlijk hun inspanningen op moeten richten en waar ze geld aan moeten uitgeven. De betaling voor het onderhoud van de woning komt uit geld dat wordt ingezameld bij de bewoners. Eén keer per jaar wordt er een algemene bewonersvergadering gehouden, waar de jaarlijkse begroting wordt goedgekeurd, de bedragen van betalingen en bijdragen worden vastgesteld en besluiten worden genomen over de verhuur van niet-residentiële delen van het onroerend goed. Vervolgens lossen de voorzitter en het gekozen bestuur gedurende het jaar de hun opgedragen taken op. De Huisvestingscode omvat een breed scala aan kwesties die binnen de bevoegdheden van de leden van de VvE-vergadering vallen (Woningcode (hoofdstuk 13), § 1, hoofdstuk 4 van het Burgerlijk Wetboek van de Russische Federatie).

De VvE heeft het recht om een ​​operationele organisatie te kiezen, haar werk te controleren en de kwaliteit van de geleverde diensten te evalueren. In geval van defecten, eis de opheffing ervan. Als de samenwerking met een bepaalde organisatie onbevredigend is, verander deze dan.

Een ander onbetwist voordeel is het recht om over openbare plaatsen en gebouwen te beschikken. Naar goeddunken van de VvE kunnen kinderspeelcomplexen, sportfaciliteiten en parkeerplaatsen voor gasten in het gebied naast het huis worden gevestigd. Ook zolders en kelders worden bij gezamenlijk besluit geëxploiteerd. Het is winstgevend om ze te verhuren, en het ontvangen geld wordt meestal gebruikt om reparaties aan het huis uit te voeren, waardoor de bijdragen van de bewoners worden verlaagd.

Een andere bron van inkomsten zouden gemeentelijke overheden kunnen zijn. Als er niet-geprivatiseerde gebouwen in het huis zijn, is de gemeentelijke structuur verplicht deze als eigenaren te onderhouden. Als ze niet goed worden onderhouden, kan de VvE met geweld betalingen innen.

Kunst. 153 van de Huisvestingscode van de Russische Federatie staat, op initiatief van de VvE, toe om extra gebouwen te bouwen naast het gemeenschappelijke eigendom met het oog op de daaropvolgende verhuur en het ontvangen van extra inkomsten, waardoor het bedrag aan bijdragen wordt verlaagd.

Een ander voordeel van een VvE is de mogelijkheid om de diensten van het Directoraat Huisonderhoud te weigeren. Appartementeigenaren nemen via de VvE hun eigen beslissingen over wie ze inhuren, dat wil zeggen dat ze problemen zelf oplossen. Ze sluiten contracten af ​​met servicepersoneel en noodzakelijke organisaties tegen gunstige voorwaarden.

Negatieve kanten van HOA

Er kunnen verschillende punten worden benadrukt uit de nadelen van VvE-activiteiten. De meest voorkomende reden voor een negatieve houding ten opzichte van VvE’s zijn hoge energierekeningen. Over het algemeen liggen deze niet hoger dan het stadsgemiddelde. Naast nutsvoorzieningen is de VvE eenvoudigweg verplicht om te betalen voor het werk van een accountant, advocaat, bestuursorganen, enz. Met al deze punten wordt rekening gehouden bij het innen van de verplichte lidmaatschapsgelden.

Het tweede punt betreft de oprichting van de VvE zelf. De Huisvestingscode van de Russische Federatie bepaalt dat het aantal leden van een vereniging van huiseigenaren groter moet zijn dan 50% van het totale aantal stemmen van eigenaren van panden in een appartementencomplex. Dit betekent dat er rekening wordt gehouden met de mening van de meerderheid van de bewoners. Als er een minderheid is die ertegen is, wordt er geen rekening gehouden met hun standpunt. Zij zullen met deze situatie in het reine moeten komen.

Welnu, een van de belangrijkste negatieve aspecten van VvE’s bij de beoordeling van deskundigen blijft de complexiteit van de regeringsvorm. Ondanks alle bovengenoemde voordelen is deze vorm van management voor beginners een slopende klus. Veel valkuilen in de beginfase van de overheid leiden tot grote risico’s en fouten. De Vereniging van Eigenaren is een team van goed opgeleide, voorbereide en verenigde individuen. Ze moeten rustig, zonder emoties, kunnen onderhandelen over verschillende kwesties: het bepalen van de hoogte van de betalingen, lasten, allerlei verplichte minimumdiensten en werken, het sluiten van contracten. We moeten bereid zijn betalingen te doen aan de bewoners die vertraging oplopen. Zoals deskundigen adviseren, is het niet nodig om met deze vorm van management overhaast te werk te gaan. In de beginfase is het de moeite waard om samen te werken met de beheermaatschappij. Door hun werk te monitoren, begrijpt u alle kenmerken van deze vorm van management en schakelt u vervolgens over naar onafhankelijk beheer in de vorm van een VvE.

Een appartementencomplex wordt beheerd met de hulp van een beheermaatschappij of door het opzetten van een VvE. Vaak wordt van een gezamenlijke bestuursvorm gebruik gemaakt, wanneer de VvE een overeenkomst voor dienstverlening sluit met de beheermaatschappij.
Foto: novostroykin.ru

Management bedrijf

Een andere vorm van beheer is met behulp van een Beheermaatschappij. Haar verantwoordelijkheden omvatten het betalen voor het onderhoud en de reparatie van woningen, en het betalen voor nutsvoorzieningen. Met deze controlemethode is alles uiterst duidelijk. De eigenaren sluiten in hun ogen een overeenkomst met het beste bedrijf. Met de hulp van haar personeel vervult zij haar verplichtingen uit hoofde van het contract. ‘Onder de vleugel’ van de beheermaatschappij is goed, maar niet goedkoop. De tussenpersoon vraagt ​​geld voor zijn diensten. Daarom willen eigenaren vaak weten of hun geld correct wordt besteed. Zij hebben daartoe het volste recht. De Beheermaatschappij moet op haar beurt de administratie bijhouden en de bewoners toegang geven tot de noodzakelijke informatie. Vaak werken ze via de VvE samen met de beheermaatschappij. Eigenaren die geen managementervaring hebben, huren professionals in, dat wil zeggen een beheermaatschappij, dragen het beheer van het huis aan haar over en blijven zelf een controleorgaan, vertegenwoordigd door de VvE. Leden van de VvE hebben het recht om het charter goed te keuren, de voorzitter en het bestuur van de VvE te kiezen en een overeenkomst aan te gaan met de Beheermaatschappij.

Uit al het bovenstaande kunnen we de volgende conclusie trekken. Direct woningbeheer is een van de goedkoopste, maar meest risicovolle. Geschikt voor huizen met een klein aantal appartementen. Beheer met de hulp van een beheermaatschappij is handig en comfortabel, maar vereist controle van de eigenaren, wat betekent dat bewoners nog steeds een verantwoordelijke groep moeten kiezen, of de beheermaatschappij volledig moeten vertrouwen. hebben een sterke, competente, professionele manager nodig. Deze manier van besturen is geschikt voor mensen die goed thuis zijn in huisvestingsvraagstukken, een verantwoordelijke groep hebben en een actieve, betrouwbare voorzitter. Wanneer het moeilijk is om zo'n groep 'topmanagement' uit de bewoners van het gebouw zelf te kiezen, wordt een gezamenlijke regeringsvorm toegepast: de VvE sluit een dienstverleningsovereenkomst met de beheermaatschappij.

Volgens deskundigen zijn er verschillende posities die in acht moeten worden genomen om in de beginfase van het beheer van een huis niet op een dood spoor te belanden.

1. De initiatiefgroep moet een Beheersovereenkomst opstellen (er moet op worden gelet dat deze niet afloopt).
2. Het VvE-bestuur wordt gekozen voor 2 jaar (de ambtstermijn mag niet verstrijken).
3. De voorzitter van de VvE staat ingeschreven bij de Belastingdienst. Echt aanwezig in huis. Hij is geen werknemer van de beheermaatschappij.
4. Het register van VvE-leden bevat meer dan 50% van de pandeigenaren. Dit betekent dat de VvE legitiem en legaal is.
5. Er bestaat een protocol over de keuze van deze bestrijdingsmethode.

Als deze punten in acht worden genomen, kan de feitelijke beheergroep van het huis veilig werken volgens het VvE-schema, of een overeenkomst sluiten met de beheermaatschappij, die bij het vervullen van haar taken rapporteert aan de VvE. Ze delen samen risico’s en maken hun werk in essentie transparant. Hoe dan ook, de orde in huis hangt af van de activiteit van de huiseigenaren en van een competente benadering van het beheer van het huis.

Hoe controleer je een beleggingsmaatschappij goed? Hoe ziet de rating van de meest betrouwbare investeringsmaatschappijen in Moskou eruit? Welke kenmerken heeft een internationale investeringsmaatschappij?

Hallo lezers van het online magazine HeatherBeaver! Denis Kuderin, een beleggingsexpert, staat u bij.

We gaan verder met het onderwerp winstgevende investeringen. Een vraag die in een nieuw artikel uitgebreid zal worden besproken, is hoe u een beleggingsmaatschappij kiest.

Het materiaal zal nuttig zijn voor zowel beginnende beleggers als voor degenen die al enige ervaring hebben met financiële beleggingen.

Dus laten we beginnen!

1. Wat is een beleggingsmaatschappij en wat doet zij?

Herinner je je het belangrijkste principe van zakendoen nog: “geld moet werken”? Winstgevend beleggen is dus de meest toegankelijke en tegelijkertijd de meest effectieve manier om financiën voor u te laten werken.

Geld dat ‘in een kous’ wordt bewaard, is verloren geld. Zelfs binnen een maand daalt hun werkelijke waarde met enkele procenten, en in de loop van een jaar bereikt de inflatie vaak 10-12%.

Voorbeeld

Volgens Rosstat (de belangrijkste statistische afdeling in Rusland) bedroeg de inflatie in de Russische Federatie in 2015 12,9%. En de kosten van essentiële producten stegen met 15-17%.

Conclusie: kapitaal moet worden geïnvesteerd in winstgevende investeringsinstrumenten. Bekwame investeringen creëren een passief inkomen - niet alleen professionele zakenmensen, maar ook alle redelijke mensen streven uiteindelijk naar dit soort inkomen.

4. Beoordeling van TOP-7 investeringsmaatschappijen in Moskou

Om het voor onze lezers gemakkelijker te maken om door de grenzeloze financiële oceaan te navigeren, hebben we voor hen onze eigen beoordeling van beleggingsmaatschappijen samengesteld.

De kantoren van de onderstaande organisaties zijn gevestigd in Moskou, maar dit betekent niet dat inwoners van andere steden geen gebruik kunnen maken van de diensten van deze bedrijven.

Dankzij internet en het gebruik van moderne betalingssystemen kunt u overal in Rusland stortingen doen en deze op uw rekeningen opnemen.

Dus TOP 7 belangrijkste spelers op de Russische financiële markt.

1) Telehandel

Een groep bedrijven die zich richtte op verschillende investeringsgebieden. Het geld van beleggers wordt beheerd door professionele analisten, handelaren en makelaars, die langetermijn- en kortetermijninvesteringen doen in aandelen, de forexmarkt, futures en edele metalen.

Tot de voordelen behoren 20 jaar succesvol werk op de beleggingsmarkt, trainingsprogramma's voor klanten (videolessen en traditionele training), informatieondersteuning voor beleggers.

2) Simex

– een investeringsplatform gericht op online storten. Niet alleen inwoners van de Russische Federatie, maar ook burgers van andere landen kunnen investeerders worden. Een grote keuze aan investeringsprojecten: investeringen in aandelen, bestaande bedrijven en veelbelovende startups.

De lijst met voordelen van het bedrijf omvat een minimale initiële investering, de mogelijkheid om in twee klikken te investeren en inkomsten via een partnerprogramma zonder startkapitaal. Gebruikers kunnen hun aandelen aan andere deelnemers verkopen.

3)

Het bedrijf werd opgericht in 1994. Het is lid van de National Stock Association en biedt gebruikers handels- en makelaarsdiensten, evenals jaarlijkse en actuele financiële rapporten.

Klanten hebben toegang tot een unieke service op de Russische markt: individuele beleggingsrekeningen. Er is ook de mogelijkheid om aandelen te kopen/verkopen aan particulieren op de over-the-counter-markt.

- winstgevende investeringen in ontwikkelingssectoren van de Russische economie. Samenwerking met rechtspersonen en particulieren, overleg met investeerders, voortdurend zoeken naar kansrijke investeringsgebieden.

Een koers richting stabiele inkomsten voor investeerders en directe deelname aan het verbeteren van de economische situatie in Rusland. Volledige verantwoordelijkheid voor de ontwikkeling en implementatie van financiële strategieën voor beleggers, verzekeringsbijstand om de klantveiligheid te vergroten.

Een gediversifieerde investeringsmaatschappij die actief is sinds 1992. Opgenomen in de TOP-6 grootste organisaties in de Russische Federatie in termen van aangetrokken kapitaal. Winnaar van de Russische “Financial Olympus”-prijs.

De lijst met beleggingsproducten is uitgebreid: makelaarsdiensten, online handel, beheer van trustkapitaal, handel op valutamarkten, durfinvesteringen, financieel advies.

– het bedrijf maakt deel uit van de investerings- en bouwholding E3 Group, opgericht in 2009. Het belangrijkste profiel is vastgoedbeleggingen. Houdt een koers aan voor langetermijndeposito's (vanwege de specifieke kenmerken van het beleggingsinstrument).

Een van de voordelen van het bedrijf zijn de mogelijkheid om te beginnen met een klein (voor de vastgoedmarkt) bedrag (vanaf 100.000 roebel), drie soorten verzekeringen voor elke aanbetaling en collectieve beleggingen.

7) gouden Heuvels

Professioneel beheer en verhoging van particulier kapitaal. Garantie van 15% per jaar met minimale risico's voor de belegger. Een nieuwe kijk op winstgevend beleggen en een nieuwe benadering van financieel management.

Het bedrijf neemt de ervaring van westerse investeringsmaatschappijen over en gebruikt deze op de Russische markt. De lijst met gebieden voor deposito's omvat aandelen, obligaties, goud, onroerend goed, kunst en directe investeringen.

Laten we voor de duidelijkheid de belangrijkste kenmerken van beleggingsmaatschappijen in de vorm van een tabel weergeven:

5. Hoe u een beleggingsmaatschappij kunt controleren - 5 tekenen dat u samenwerkt met oplichters

In tijden van crisis nemen de risico's van beleggers toe. Het gaat niet alleen om economische instabiliteit, maar ook om de toename van het aantal verschillende soorten oplichters.

Veel oplichters willen graag het vertrouwen van investeerders verzilveren en hun geld niet in winstgevende projecten investeren, maar in hun eigen portemonnee.

Handel uiterst voorzichtig om uw spaargeld te beschermen. Er zijn tekenen waarmee men oneerlijke ‘handelaren’ gemakkelijk kan onderscheiden van bonafide deelnemers aan de financiële markt.

Teken 1. Gebrek aan open financiële overzichten en andere samenstellende documenten

Certificaten, licenties en andere documentatie, zonder welke het bestaan ​​van een officiële rechtspersoon onmogelijk is, zijn hierboven al genoemd. Ik zal hieraan toevoegen dat zichzelf respecterende organisaties altijd klaar staan ​​om gebruikers te voorzien van financiële rapporten voor de afgelopen en huidige periodes.

Als een bedrijf beweert een afdeling van handelaars te hebben die geld verdienen voor investeerders op de valuta-/aandelenmarkten, is het verplicht om op verzoek handelsrapporten en handelaarscertificaten te overleggen.

Teken 2. Er is geen overeenkomst gesloten tussen de investeerder en het bedrijf

Betrekkingen die zijn geformaliseerd in de vorm van een formele overeenkomst vormen de basis voor veiligheid en een wederzijds voordelige samenwerking op de lange termijn.

Vaak wordt op websites voorgesteld om eenvoudigweg een aanbieding in te vullen - een vakje in het elektronische document aan te vinken. Meer gerenommeerde bedrijven sluiten echte contracten met handtekeningen en zegels. Zo'n document wekt, wat je ook zegt, meer vertrouwen.

Teken 3. Er staat geen foto van het management op de bedrijfswebsite

Zonder foto van de directeur of leden van de raad van bestuur ziet de website van het bedrijf er op de een of andere manier onvolledig uit, alsof hij iets verbergt.